成都成交参考价发布已满月，关于刚需购房的3个热点问题

　　5月28日，成都市城市建设发展研究院发布了201个住宅小区的二手房成交参考价。现在已经是7月份，成交参考价发布已满月，相信还有不少购房者有问题没搞清楚。这次就来说说关于成都刚需购房的热点问题。

　　1、为什么说购买有成交参考价的楼盘需要提高首付？

　　首先说明提高首付并不适用所有情况。在成交参考价发布后，部分银行就发布了和成交参考价相关的通知，主要内容是将成交参考价作为贷款额度的重要依据。除了银行，成都公积金管理中心也发布相关的公告：购买二手住房办理住房公积金贷款的，住房价值按住建部门确认的网签备案合同价款、房屋评估价以及住建部门公布的成交参考价格三者中的最低值认定并计算可贷额度。

　　二手房不是直接按买卖双方的成交价进行贷款，而是按评估公司的评估价进行贷款。例：小张是首套房，购买了一套100平米、120万的二手房，评估公司上门评估得出的评估价为110万。如果按照真实成交价计算，小张首套房可以贷款7成，也就是贷款84万，首付36万。但银行需要按照110万的评估价计算贷款，小张首套房贷款7成，也就是77万，首付为120万减去77万，为43万，最终的首付高于了成交价的三成首付。

　　以上举例是正常的贷款。一般情况下，只要房龄不是特别长，评估价和真实成交价相差不大，也就是说基本上能够做到正常首付三成，就算超也超得不多。如果银行将成交参考价作为贷款额度的重要依据，那首付可能就相差很大了。现在发布的201个楼盘的真实成交价基本上都高于成交参考价，大多差距几千元/平米，100平米的房子就相差几十万元。比如某小区的真实成交价为150万，成交参考价为120万，按照贷款7成计算，首付相差21万，这对刚需购房者来说是个很大的问题。

　　2、刚需购房者买新房还是买二手房？

　　成交参考价的发布确实对五城区、高新区和天府新区的二手房市场造成了一定的降温影响，现在更多的购房者对二手房市场持观望情绪，对成都的房价也持观望情绪。现在成交参考价对刚需购房者的影响较小，如果真的想要购买五城区、高新区和天府新区，还是有很多二手房可选的。

　　现在成都新房房价和二手房房价大多不存在倒挂现象，倒挂楼盘越来越少，普通新楼盘的价格基本上是高于二手房房价的。购房者在考虑买新房还是二手房时，最好是将新房和周边二手房的购房成本进行比较，然后综合考虑。（新房的购房成本包括本身的房价和契税、维修基金，二手房的购房成本包括本身的房价、过户税费和中介费。）购房者在面对顺销新盘时，一定要注意对比周边二手房。因为顺销的新盘一般性价比不高，否则直接摇号就卖完了。

　　3、40年产权的“类住宅”公寓能不能买？

　　自从成都的住宅限购后，成都房地产市场就出现了很多40年产权的“类住宅”公寓，而且在限购初期，公寓的价格和成交量飙升，使很多购房者有了“再不买，公寓都可能买不起”的想法。在二手房价格回落稳定后，公寓的价格和成交量也出现了明显的回落。在公寓价格高峰时，一个朋友买了一套双流的二手公寓，总价50多万，加上税费60万出头，现在小区同户型售价为40万出头，亏了多少相信大家能算得出来。

　　“类住宅”公寓不管有多像住宅，但是它公寓的本质是不会变的。公寓的产权为40年、不能落户、首付五成，大部分公寓还存在水电气商用、物业费高、户型不好、采光不佳等缺点。当然，有人肯定会说了，我买来不自己住，买来出租也行。但是想过没有，有多少人能接受水电气商用，甚至很多还不通气的公寓？租个住宅不好吗？所以别对公寓出租的投资回报率报很大希望。

　　虽然公寓的总价显得比较便宜，但是公寓的面积也相对较小，单价算下来其实并不便宜。如果未来限购放松或者大部分人具备住宅的购房资格，还有多少人愿意买公寓？针对那些现在买公寓过渡，未来想卖掉的购房者来说，公寓很有可能成为烫手山芋，所以购买公寓一定要谨慎。

　　总结

　　现在成都楼市已进入博弈阶段，更多的购房者和房东都开始观望，房价趋稳的形势越来越明朗。如果后期成都发布更多楼盘的成交参考价，可能会打破这个平衡。刚需购房者现在买房需要更加理性，看到合适的就下手，没看到合适的就等一等。

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